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法律服务
答会员问:装饰装修工程的承包人是否可就装饰装修工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权?
发布日期:2020-06-12
发布人:yabo88vip1com
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法律服务中心解答:

《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款可以就该工程折价或拍卖所得价款优先受偿。对于装饰装修工程的承包人是否可以就装饰装修工程折价或拍卖所得价款优先受偿的问题,首先需要界定的是装饰装修工程是否属于建设工程。根据《建设工程质量管理条例》第2条及《建设工程安全生产管理条例》第2条的规定,建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此,装饰装修工程属于建设工程无疑,但因装饰装修工程需要依附建筑物本身进行施工,故装饰装修本身无法单独折价或拍卖,而装饰装修的价值通常要远远低于建筑本身的价值,如果赋予装饰装修工程的承包人以优先受偿权,则以价值高得多的房屋折价或拍卖来清偿价值低得多的装饰装修债务,是否对发包人有失公平。

其次,装饰装修工程承包人享有优先受偿权。《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》中指出,装修装饰工程属于建设工程,可以适用《合同法》第286条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

再次,装饰装修工程的承包人享有优先受偿权的基础和前提是该工程发包人是建筑物的所有权人。装饰装修是依附于已经完成的建筑物之上的,且装饰装修工程的价值只有与其所依附的建筑物一起使用才能体现出来。承包人行使优先受偿权时客观上无法将装饰装修部分剥离出来单独折价或拍卖,故只能将整个房屋加上装饰装修部分一起折价或拍卖。实践中,特别是酒店、写字楼等装饰装修工程的发包人通常是该建筑物的承租人,而非建筑物的所有权人。如果装饰装修工程的发包人并非建筑物的所有权人,承包人亦无法与发包人就该建筑物进行协商折价,且该建筑物的所有权人并非装饰装修工程价款的债务人,法院若判决将该建筑物进行拍卖,则会极大地损害了建筑物所有权人的利益。

最后,承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。一般而言,装饰装修工程的价值相比其所依附的建筑物来说要低很多,赋予装饰装修工程承包人以优先受偿权,有利于督促发包人履行装饰装修工程款的支付义务,以避免建筑物被拍卖后导致的更大损失。建设工程价款优先受偿权的基本依据是由于承包人劳力、物力、财力的投入,才能使建设工程得以存在,如果没有承包人建设的工程,则其他债权人的债权请求权也无法从建设工程的价值中实现,故承包人就工程价款享有优先受偿权应限于对工程的施工所增加的价值范围内。对于装饰装修工程亦是如此,承包人就装饰装修工程价款的优先受偿权仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围之内。应当注意的是,建筑物因装饰装修而增加的价值并不等于装饰装修施工合同约定的或发包人应当支付的工程价款,故在承包人行使优先受偿权将整个建筑物折价或拍卖后所得的价款中,如何区分出房屋因装饰装修而增加的部分价值是一个较为复杂的问题。

另外,家庭室内装修承包人不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从而确立了优先保护房屋消费者居住生存权益的原则。家庭室内装修的发包人在绝大多数情况下虽然是房屋的所有权人,但因该房屋系居住用房,“消费者属于生存利益,应当优先,承包人属于经营利益,应退居其次”。故基于“生存利益大于经营利益”的原则,家庭室内装修的承包人不宜享有建设工程价款优先受偿权。

(本文整理者:内蒙古尚本律师事务所  刘耀)


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